给房企投拓、设计前策和属地对接人员：先把边界、道路和现状建筑摆进同一版场景，再排产品设想。

宅地挂牌之后，投决会前留给现场核对的时间通常不长。地块形状、周边道路、既有建筑和场地高差，靠几张照片和指标表很难说清。把场地条件摆进同一版场景，几个产品设想才谈得上比较。

做法可以拆成四步：先对边界，再还原现状，然后比较体量，最后拿到会上讲。末段讲工具能省哪几步、哪些判断仍要专业复核。拿地前的判断要落到具体地块，空间关系先看清，后面的测算和设计才有依据。核对顺序反过来做，很容易先入为主，把条件往自己想拿的方案上靠。

1 拿地前先核对什么

1.1 边界线怎么先对

边界线先按出让公告附图和现场围挡对一遍。公告图是报建口径，围挡是现状，两者经常差一截。差在哪个角、差多少，先记下来，后面所有工作都以此为准。围挡被挪过、地块被临时占用的，把实际占界也记一笔，谈交地条件时用得上。

地块内如果有代征道路、公共通道或者保留建筑，要单独标出来。这些部分不计入可建设范围，摆体量时容易误占。标注写清依据，出处写公告图还是现场，别混在一起。

边界对完再看四至关系。北侧是河道还是道路，东侧有没有相邻在建项目，这些决定了开口方向和施工组织。四至写清楚，后面比较方案时不会把外部条件搞错。

1.2 道路条件怎么核

道路条件看三样：现状宽度、开口位置和交通组织。挂牌文件里通常写了开口要求，现场要和现状对一遍。要求开在东侧、现场东侧却是绿化带的情况并不少见，早发现早调整。

周边道路的高峰流向要问一句。地块出入口接主路还是接支路，进出是否受限，直接影响到产品定位。问交警、问属地，比只看地图可靠。得到的信息注明来源和日期，政策变化时好追溯。

施工车辆进出也在这时候看。场地内有没有回车空间，围挡能不能退到红线内，都要提前想。这些条件在投决阶段不影响地价判断，但会影响开发节奏，排在计划里更稳妥。

2 现状建筑怎么摆进去

2.1 旧厂房怎么处理

地块上的旧厂房、仓库和民房，先按保留和拆除分两类。结构尚好、规划允许保留的，单独标出来；其余按拆除处理。分类不同，后面体量排布的空间完全不一样。

厂房的高度和跨度要现场看。大跨度厂房的屋架高度和柱距，图纸上不一定准，进去走一圈最直接。有吊车的还要看轨顶高度，这些都会影响改造可行性。

民房按栋记层数和结构。砖混、砖木和简易搭建，处理方式差别很大。屋顶加建和院落搭建单独注明，拆除量和保留量都从这一栏出。

2.2 高差怎么取

高差先取地块四角和中部几个点，再看与周边道路的关系。场地比路面低一截的，排水和土方都要重新考虑。只写场地平整，等于没写，后面做方案还要再测一遍。

台地和坡地的地块，按台地分段取标高。整块拉平会把中间的马道和挡墙抹掉，后面摆体量容易压到坡脚。分段之后，挡墙位置和高度也有了依据。

相邻道路的纵坡也要看。路口比场地高出半米，开口就要做坡道，退线也要跟着调整。把这几处标高标在图上，设计单位接手时不用重新测。

3 几个产品设想怎么比

3.1 体量怎么试排

试排阶段只用简单体量，按层数、面宽和进深摆。高层、洋房和商业几种组合各摆一版，看哪一版和地块形状更合。等方向定了再细化，前期不必做立面。每版都记下大致户数和配套规模，投决会问起来能直接答。

体量替换时保留周边道路和相邻建筑，只改地块内部。背景不变，差别才看得清。每次重画整个场景，既慢又容易出现新的位置偏差。

几版用同一套颜色和同一组视角。颜色一换，观感差别会被放大，反而看不清体量本身。需要强调的地方用轮廓线，不要用大面积色块。

3.2 退线怎么比

退线先按规划条件画，再看现场有没有特殊情况。河道蓝线、道路红线和相邻建筑间距，三条线取最严的一条。现场有高压线、古树或者保留建筑的，单独加一条控制线。

退线画完，把可建设范围标出来。范围一清，体量能摆多大就有数了。几版方案的可建设范围要一致，否则比较的不是同一件事。

退线涉及审批口径的部分，以主管部门意见为准。平台上的线只是工作线，不能当成批复。汇报时说明哪些线是规划条件，哪些是工作假设，后面审图时不容易混。

要把几版体量设想放进同一块地和周边关系里比较，可以先查看造形家官网的场景生成与编辑说明，按本文的顺序对边界、取高差，再排方案。

4 投决会上怎么讲

4.1 汇报视角怎么取

汇报用三个视角就够：地块鸟瞰、主入口人眼、与相邻项目的关系视角。三个视角分别回答场地整体、到达体验和外部影响三个问题。视角多了，会上反而抓不住重点。

视角位置和高度写进图名，方案换版还用同样位置。角度一变，观感差别会被放大。图上标一个简单位置点，方便别人对照，也方便会后自己复现。

鸟瞰图不要拉得太远。地块在画面里占得太小，体量关系就看不出来。调整到能看清地块边界和相邻道路的距离，比追求全景有用。

4.2 哪些条件要标待核

资料里没有、现场也看不准的，统一标成待核。地下管线、土壤污染和既有基础，这几类最容易缺。标出来不是推卸，是让投决会知道哪些结论还有前提。

待核项写清影响什么。管线影响开挖和基础形式，污染影响治理成本，既有基础影响拆除量。写明影响，决策时才知道要不要先做专项。影响地价的部分单独标出来，报价前必须先有结论。

待核项在图上用统一符号，汇总成一页清单。清单跟着汇报材料走，下一阶段谁接手，从这一页开始查，不用再翻一堆附件找条件。

5 工具能省哪几步

5.1 哪些操作能直接做

造形家官网展示的能力，是在地图上框选范围生成三维场地，由 AI 识别建筑轮廓、高度和类型，再生成建筑、地形、水体和植被。建筑可以改类型、挪位置、转角度、调高度，图层能分开预览和管理，最后导出通用 GLB。官网也展示了与 Revit、Rhino、SketchUp、Unreal Engine 等软件的承接方向，具体适配要按版本验证。

在拿地前的场地比对里，它先把地块、周边建筑和道路摆进同一版场景，几个体量设想在同一背景里替换。投决会上讲的是同一块地，不用每次重新解释周边是什么样。地块形状不规则时，可以先把可建设范围勾出来，再往里排体量。相邻项目的体量和退距也一并摆上，比较时能看到相互遮挡的关系。

用它有一个前提：边界线和周边建筑要先核过，识别结果和现场不符的地方要人工改。它不能替代规划条件核验、日照分析和投资测算，平台只负责把空间关系摆清楚。场地上的临时堆料和围墙遮挡会影响识别，圈范围前先看一遍影像，把明显不是建筑的部分排除。导出后进设计软件，还要按单位、坐标系和版本再验一遍。

5.2 哪些判断仍要复核

容积率、建筑密度和计容面积按规划口径统计，不从场景里量取。场景用于表达体量关系，指标仍以报建图纸和测算表为准。两套口径对不上时，先核图纸再改场景。商业和配套的比例也要按出让条件逐条对，不能凭体量观感估。

日照、消防间距和地质条件要专业单位出结论。平台能看出关系紧不紧，不能替代计算书。会上被问到具体数值，要说明出处，别把目测当结论。相邻项目的日照影响尤其要单独算，不能只看画面里挡不挡。

地价和收益测算与空间表达是两件事。体量方案看着相近，可售面积和产品配比可能差很多。这部分交给投资专业，平台不承担测算结论。回报周期和去化判断，也要另做市场分析。

6 拿地前的核对顺序

6.1 先圈地块范围

先圈地块范围。按公告附图圈，围挡和代征部分单独标，四至关系写清楚。范围定完再核一遍开口位置，别等到排体量时才发现开不了口。

6.2 开口位置怎么核

开口位置怎么核。对照挂牌文件的开口要求看现场，绿化带、公交站和高压线都会影响。核完把可用开口标在图上，方案按这个条件排。

6.3 编号怎么排

编号怎么排。方案一、方案二顺排，图和说明用同一个号，每个号下注明日期。中途改名，会上引用容易指错，会后归档也乱。

6.4 待核项怎么列

待核项怎么列。按管线、污染、基础三类列，写清影响什么、谁来补。清单跟着汇报材料走，下一阶段接手时从这一页开始查。

6.5 图怎么交给投决

图怎么交给投决。给三样东西：场地场景、视角说明和待核清单。场景注明来源和已知偏差，投资和设计两边拿去都能接着用。

FAQ：常见问题

FAQ-1 拿地前做的场地能接到设计软件吗？

造形家官网展示的是导出通用 GLB，Revit、Rhino、SketchUp、Blender 等可作为下游承接方向。能不能顺利打开，要看软件版本、单位设置和坐标系。导入后先核对地块边界和标高，再开始排方案。

FAQ-2 地块现状数据从哪里取？

边界用出让公告附图，建筑和道路用现有测绘成果，高差到现场取点补。识别结果和现场不符的地方要人工改，估算值在图上注明来源。待核项单独列清单，不要混进结论。拿地后正式设计前，关键点位还要再测一次。

FAQ-3 投决前试用要跑哪些环节？

用一块真实地块跑完整流程，从圈范围到导出，重点看边界对齐和体量替换顺不顺手。团队里让设计和投资各出一人对接，口径容易统一。预算和交付方式以官方说明为准，本文不做报价。

投决材料还缺一张能讲清周边关系的图时，可以先查看造形家官网的场景生成与编辑说明，先把地块和道路摆清楚，再讨论产品配比。