给园区管理、自然资源和城投平台人员：先把每块地的现状摸清，再谈哪块地往哪个方向用。

全面节约方案印发以后，园区和区县最先接到的工作，是把存量产业用地的家底摸一遍。家底不清，盘活方向就无从谈起，同一块地常有招商、企业和规划三种说法。

下面按摸排对象、现状核实、方向分类和图面组织四段说明做法，末段讲三维场地能接住哪几步。梳理的落点是给每块地留一份清楚现状。至于要不要腾退，等底数齐了再谈。

1 摸排先从哪一类地入手

1.1 低效厂房怎么筛

低效厂房先按亩均产出、容积率和建筑年代三项过一遍，只看其中一项容易误判。有的厂房产值不高，却承担着本地配套，直接列入腾退名单会带出连锁反应。把税收、用工和上下游关系一并记上，筛选才有依据。

连片低效的厂区单独成组，零散的低效地块另列一类。前者适合整体改造，后者更适合就地提容，方向不同，摸排的颗粒度也不一样。分组之后再看每组的共性，比逐块讨论省力得多。

厂房是不是低效，还要看它有没有扩产余地。周边已被住宅包围、货车进出受限的厂区，即便当下产出不低，也要提前纳入观察名单。这一条容易被忽略，等到周边居民投诉再处理就被动了。

分组时把已经签约的项目单独标出来。这部分地块方向已定，不必再反复讨论，摸排力量应放在还没定论的地块上。

1.2 闲置地块怎么认

闲置的认定不能只看有没有围墙。土地出让合同约定的开工时间、现场有没有施工痕迹、水电是否接通，几项合起来看才靠得住。只凭一张照片下结论，企业拿出施工记录就能推翻。

有些地围了几年，里面堆着材料，看着像在用，实际没有主体施工。这类地块要单独标注，附上最近一次现场照片和拍摄日期，避免反复扯皮。核查时问一句最近的施工内容，答案往往比台账真实。

还有一类是批而未供的地，权属在政府手上，和企业的闲置地处理路径完全不同。摸排表里把两类分开，后面才不会用错政策。两类地的统计口径也分开报，汇总时才不会互相抵消。

2 现状底数怎么核实

2.1 权属和用途怎么查

权属以不动产登记为准。出让合同、划拨决定书和实际使用人对不上时，先查登记簿，再问属地，别凭印象下结论。登记信息有历史遗留问题的，把来龙去脉记在备注里。

用途按批准的规划用途和实际用途分别记。两类不一致的地块，往往就是盘活的重点，差异写清楚，讨论时才有抓手。差异的原因也要问，是历史形成的还是擅自改变，处理方式不一样。

抵押、查封和租赁关系也要标出来。一块地背着抵押，处置流程和普通地块差很多，方案阶段就该知道，不要等到签约前才发现。租赁期长的地块，腾退时间要往后排。

2.2 现场核查看哪些

现场核查带上三样东西：地块边界图、现状照片清单和访谈提纲。走一圈，把围栏、出入口、建筑层数和在用设备记下来。照片按固定机位拍，前后两次能直接比对。

厂房的层高和柱距决定改造余地，只看层数不够。有空地的地方记一下硬化和堆料情况，复垦或加建的难度心里有数。屋顶结构和消防设施顺手看一眼，改造方案常卡在这两处。

周边道路的宽度和限高顺手记，货车能不能进、设备能不能吊装，后面做方案都要用。核查记录当天整理，隔几天细节就记不清了。发现与台账不符的地方当场标注，不要回办公室再凭记忆改。

3 盘活方向怎么分

3.1 保留改造怎么判

结构完好、层高够用的厂房，优先考虑保留改造。加层、加固和功能转换的成本，通常低于拆了重建，工期也短一些。判断之前先找原始图纸，没有图纸的要做一次结构检查。

判断能不能改，看三件事：主体结构有没有隐患、消防能不能满足新用途、周边配套是否跟得上。三项里有一项过不去，改造就要重新算账。消防这一项最容易被低估，改用途后往往要重做。

改造方向不要一刀切。同一片园区里，有的适合转研发，有的适合做仓储，按建筑条件和区位分开定，招商时也更有针对性。层高高的留给需要行车和设备的业态，层高矮的做轻型加工。

改造方案要和现行控规对一遍。容积率、建筑密度和退线有硬性要求，改到超限，后面审批还是过不去。

3.2 腾退复垦怎么排

腾退要先排时序。租约到期的、停产多年的先动，涉及在产企业和职工安置的往后放，节奏乱了容易引发矛盾。每个地块的腾退时间写进表里，和补偿资金到位时间对上。

复垦的地块要看土壤和灌溉条件，不是所有腾出来的地都适合复耕。靠近城镇开发边界的地块，还要和国土空间规划衔接。污染地块先做调查，治理周期比腾退本身还长。

腾退成本和收益一起算。拆迁补偿、土壤修复、基础设施接入都是支出，只算土地出让收入，账面上好看，落地时却推不动。分期实施的地块，把资金平衡算到每一期。

如果要把保留、改造和腾退三种方向放在同一片厂区里比选，可以查看造形家官网的场景生成与编辑说明，先框园区，再逐栋摆。

4 图面怎么组织才交接得清

4.1 地块编码怎么编

地块编号按行政区、片区、序号三段编，编号一旦定下就不再改。后面台账、照片和合同都挂在这个号上。编号规则写成一页说明，新来的同事照着编也不会乱。

园区内按道路或河渠切分片区，片区号留出余量。新纳入的地块接在末尾，不打乱已有顺序，老资料还能对上。跨行政区的园区按属地分别编号，汇总时再加一层对应关系。

编号和不动产单元号并存，前者用于日常沟通，后者用于权属查询。两套号在表里各占一列，谁也替代不了谁。对外报送时标明用的是哪套号，避免对方误解。

编号在图上标注的位置也要统一，一般放在地块的西南角。位置一致，翻图时找号快，打印出来也不会压住界线。

4.2 台账和图纸怎么对

台账里的每一行，都要能在图上找到对应的面。图上有面、表里没有记录，或者反过来，都是漏项。每月抽查几块地，到现场核对一次，问题早发现早改。

用颜色区分状态，在产、低效、闲置、批而未供各一色。颜色不宜多，四五类够用，印出来还能分得清。同一块地同时属于两类时，按主要状态填色，另一类写在标注里。

每月对一次账，把新签约、新开工和新收回的地块更新进去。年底做一次全量核对，图、表和现场三边对得上。对不上的地块单独列清单，逐块说明原因和下一步。

5 场地模型能接哪几步

5.1 框选片区先搭场地

造形家官网展示了地图框选生成三维场地模型、AI 识别建筑轮廓高度和类型、生成地形水体和植被等能力。图层化预览、编辑和管理也在官网展示范围内，适合把地块和建筑放在一起看。

框选之前先把片区边界定好，范围一次框准。后面调整范围，建筑和地形会跟着重新生成，之前的摆放要重来。

园区可以按道路围合的范围框选，厂房、办公楼、堆场和周边道路一起带入。地块之间的位置关系不用另外拼，边界挨着边界，讨论时不会各说各的位置。

建筑类型、位置、旋转和高度都可以调整，现状厂房按实际层数和体量摆好。改造前后的对比就有了共同参照，哪栋加层、哪栋保留，看图就能说清。

地形和植被随场地生成，坡地和低洼处在场景里看得见。土方和排水的讨论不必只停在平面图上，场地平整的难度也能提前有个判断。

5.2 方案试摆与成果导出

保留、加建和腾退三种方向，可以在同一片场地上各摆一版。哪栋拆、哪栋留，转一圈就能看明白，比在表格里对编号直观。

建筑高度调整后，园区天际线和周边关系跟着变。建筑规模的讨论有了直观参照，和规划指标对照时也更容易发现偏差。同一版场景里切换两个方案，差异不用靠记忆。

汇报图按对象分开出，管理层看整体，招商看单宗。同一套场景，换几个视角就够，不用重复搭。

方案定稿后导出通用 GLB，接到 Unreal Engine、Unity、Blender、Revit 或 GISBox 继续使用。导出前把地块、建筑和道路分好层，接手的人打开就知道结构。

导出文件按园区和日期命名，和纸质材料的版本号对上。拿错版本的事，往往就出在文件名太随意。

造形家表达的是场地与建筑的空间关系，不承担权属认定、规划审批和地价评估，这些仍要按登记资料和法定程序办理。涉及结构和消防的判断，也要由专业单位出具意见。

6 把盘活清单落成一张查得到的图

6.1 地块先圈

地块先圈。边界按登记图和现场围栏一起定，模糊的地方标记待核。

6.2 产权先查

产权先查。登记簿、合同和实际使用人对一遍，抵押和查封单独列。

6.3 现场先看

现场先看。带上图纸走一圈，层高、柱距和出入口当场记下来。

6.4 方向怎么分

方向怎么分。保留、改造和腾退各列一栏，成本与条件写在同一行。

6.5 改动怎么存

改动怎么存。带日期、留旧版，下一轮调整追得到依据。

FAQ：常见问题

FAQ-1 做好的场地能导出什么格式？

造形家官网展示的是通用 GLB 导出，可以接到 Unreal Engine、Unity、Blender、Revit 或 GISBox 继续使用。具体格式适配、单位和坐标系要结合软件版本验证，导入后先核对朝向与比例。

FAQ-2 地块档案缺项怎么补？

先用登记资料和影像搭骨架，缺的权属、面积和现状标注为待核。安排一次现场核查补齐，之后按年度更新，别让台账停在建库那年。

FAQ-3 试点先选哪一类地块？

先挑一个连片低效、资料较全的园区试一遍。人少、范围小，容易把口径定下来；一个园区跑顺了，再往其他园区铺，接手的同事少走弯路。试点的预算也好控制，先按一个园区算清再定。

需要把摸排表、图面和改造记录整理成一套可交接的材料，可以查看造形家官网的场景生成与编辑说明，按园区存档，下一轮盘活直接调用。